2019年已经过去。回溯去年，南昌楼市相比往年更“冷”，但也一直稳如泰山；“万人摇号”与乏人问津，共同构成2019年南昌“三限房”的“剪影”；“逢拍必抢”格局发生转变，房企对土地的热衷度降温。如果说2018年的房企在唱着“努力活下去”，那么2019年的房企则是在践行“拼命活下去”。

房源挂出一个月无人问津

谈起2019年的南昌楼市，南昌人晓檀的感受是一个词：冷。

晓檀的儿子即将幼升小，2019年下半年，她打算将手中一套闲置的单位集资房卖出去，换一套学区房。她将房子挂在中介，标价90万元。晓檀介绍：“房子离红谷滩中心城区开车只需要15分钟，周边配套也齐全，这个价格已经非常有诚意。”

本以为房子挂出去，只要静候佳音就可以了。没想到，一个月的时间过去了，竟然无人问津。“这让我太惊讶了！因为2018年同事以相同的价格挂出去，不到一天的时间就接到了数个购房者电话，如今竟然卖不动了”。

这时，她才真正感受到了南昌房地产市场的变化。“明显遇冷了，真的耗不起了！”觉察到情况不妙后，她主动将价格下调了5万元，才顺利地将房子售出。

而这并非孤例。2019年以来，南昌房价涨幅不断收窄，10月、11月持续下跌；“金九银十”风光不再，二手房成交量一直在低位徘徊。数据显示，2019年9月~10月，南昌二手房共成交4543套，相比去年同期下跌了13.19%。

南昌新房价格两连跌

28岁的杨殊已在南昌工作5年，2019年10月，他与女友订了婚，在望城某楼盘买下了人生的第一套房子。

“挑了几个月的时间，觉得当时入手还是比较划算的。”杨殊说，由于首付及工作区域的原因，他将目光主要投向望城和九龙湖新城，最终因为价格优势选择了前者。“国庆节前后，我之前观望的一个楼盘在搞促销活动，比2018年年底每平方米下降了1000余元，算下来省了10多万元。”杨殊告诉记者。

“主要是各方面都比较合适，再加上碰上打折，就定下来了，否则还要再观望一阵子。”杨殊说。

记者了解到，2019年，南昌房地产市场整体降温，尤其是到了下半年，成交量低迷，各大品牌开发商纷纷通过开展优惠活动拉动新房销售。临近年末，传统的“旺季”并没有来临，观望情绪较浓厚，市场仍未回暖。

与2018年“涨涨涨”的基调不同，在经历连涨18个月之后，2019年10月，南昌新房价格环比下跌0.1%；11月，南昌新房价格环比下跌0.6%，跌幅进一步扩大。这也是南昌新房价格连续两个月下跌，为近年来罕见。据统计，2019年“金九银十”南昌市（不含南昌县、新建区）新房网签9286套，同比下跌19.67%，成交量创下近8年新低，相比往年更冷！

降价或是增加销售唯一途径

张鹏是南昌某品牌房产中介的销售人员，对于晓檀的经历，他评价道：“很正常。特别是一些急于置换房源、急售的业主，降价幅度非常大，有些甚至能降10多万元。2019年年末，新房的优惠力度也很大，降1500元/平方米都比较常见。”

“降价，或许是开发商增加销售的唯一途径。”张鹏坦言，“相比2018年，2019年房屋越来越难卖，开发商急于回笼资金，除了部分学区房、地铁房，其他房屋大多在跌价”。

此前，尚美佳中国南昌区域总经理梅承荣在受访时表示，2019年，由于银行对房地产市场的管制较多，开发商的回款、现金流、放款速度等都在收紧，导致开发商手里没有“余粮”；其次，政府推出“三限房”摇号等举措，让开发商过往的高价销售行为受到抑制，市场逐渐回归理性。从2016年开始，南昌的房地产市场已经经历了比较高速的增长期，目前已经到达一个增长的末期，也会出现疲态。

在张鹏看来，2019年以来，南昌楼市进入了疲软期，价格虽然略有升降，但市场整体保持稳定，购房者更加趋于理性。

三限房市场“冰火两重天”

2019年，南昌市正式进入“三限房”公证摇号时代。

首摇项目华润万象城受到广大购房者的关注，总计房源632套，均价1.8万元/平方米，共29916人申报，中签率仅为2.11%，“万人摇”轰动一时。

相比当时的“火热”，如今南昌的“三限房”情况如何？

记者了解到，“三限房”摇号市场呈现出“冰火两重天”的现象。

近期被南昌市民热议的南水·玖悦府项目，最高3.8万元/平方米，击穿了南昌房价的天花板，均价1.7万元~2万元/平方米，2019年10月底开盘，如今2个多月过去，仅售出了9套。

同样位于九龙湖的新旅明樾府项目和宸悦江语院项目，前者总计248套房源，截至2019年12月19日，申购人数为1749人；后者总计102套房源，截至2019年12月19日，申购人数只有8人。

“万人摇号”与乏人问津，共同构成了2019年南昌“三限房”的“剪影”。

南昌土拍年度计划完成未过半

“‘逢拍必抢’的格局已然发生转变，房企拿地变得谨慎，价格预期也更加保守。”在南昌房地产从业者大飞看来，2019年下半年，低溢价率、底价成交的土地频现。

2019年，南昌土拍市场明显降温。据爱房网统计，截至2019年12月16日，2019年南昌市共推出94宗经营性土地，其中，底价成交的地块62宗，占总地块的66%，最高溢价率110.49%，而2018年南昌经营性土地最高溢价率达到112.75%。成交方面，2019年共有7宗土地终止出让，4宗土地交易未成功而最终流拍。

2019年，南昌市本级商服+商品住宅用地供应计划共5516亩，截至当年11月底，南昌市本级土地成交2745.5939亩，仅完成年度计划的49.78%。

尚美佳中国南昌区域总经理梅承荣分析认为，首先，许多开发商手上没有现金流或者流动性紧张，让他们对于拍地更为谨慎；其次，开发商并不知道房地产市场还会下跌多久，即便现在购买土地，也会担心未来开盘时房价会进一步下跌。

2020年南昌楼市将会如何发展，人们尚不知道，但2019年12月召开的中央经济工作会议重申“房住不炒”，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。由此看来，维持市场的稳定依是不变的原则。